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        截至2017年中央“一號文件”的發(fā)布，中央“一號”文件已經連續(xù)14年聚焦“三農”問題?？梢?，國家對“三農”問題之重視。發(fā)展休閑農業(yè)對加快農業(yè)現代化建設無疑有著積極的意義，更是解決“三農”問題的有效途徑。而從產業(yè)發(fā)展角度講，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的推進，城市問題越來越多；加之人們生活水平的不斷提高與生活節(jié)奏的加快，休閑農業(yè)市場空間將逐步加大，并得到進一步釋放，因此前景廣闊。這將為休閑農業(yè)的發(fā)展帶來前所未有的機遇，也為一些企業(yè)的戰(zhàn)略轉型和一些有志進行休閑農業(yè)項目開發(fā)的創(chuàng)業(yè)者帶來了絕佳的發(fā)展機會。
        那么休閑農業(yè)有哪些開發(fā)類型，開發(fā)過程中有哪些必須注意的關鍵問題，又有哪些成功的項目案例值得參考與借鑒呢? 本專題將逐一給出答案。

一、開發(fā)模式

       休閑農業(yè)是以農業(yè)活動為基礎，農業(yè)和旅游業(yè)相結合的一種新型交叉型產業(yè)。它以充分開發(fā)具有觀光、旅游價值的農業(yè)資源和農業(yè)產品為前提，把農業(yè)生產、科技應用、藝術加上和游客參加農事活動等融為一體，供游客領略在其他風景名勝地欣賞不到的大自然濃厚意趣和現代化的新型農業(yè)藝術的一種農業(yè)旅游活動。
      就其特征而言，休閑農業(yè)是以農業(yè)為基礎，以休閑為目的，以服務為手段，以城市游客為目標，農業(yè)和旅游業(yè)相結合、第一產業(yè)和第二、三產業(yè)相結合的新型產業(yè)。

      1.農業(yè)公園
      農業(yè)公園是以經營公園的思路，利用農村廣闊的田野，以綠色村莊為基礎，融入低碳環(huán)保、循環(huán)可持續(xù)的發(fā)展理念，將農作物種植與農耕文化相結合的一種生態(tài)休閑和鄉(xiāng)土文化旅游模式。是一個更能體現和諧發(fā)展模式、簡約生活理念、返璞歸真追求的現代農業(yè)園林景觀與休閑、度假、游憩、學習的規(guī)?；l(xiāng)村旅游綜合體。它以高效農業(yè)為基礎，實現了現代農業(yè)的主題化、景觀化、公園化和規(guī)?；俏磥砦覈蓍e農業(yè)發(fā)展的最高境界。
      2.主題農莊
      以農民為經營主體，鄉(xiāng)村民俗文化為靈魂，城市居民為目標，以特色鮮明的主題貫穿其中的一種鄉(xiāng)村旅游形式。合易智業(yè)機構結合多年農莊規(guī)劃經驗，創(chuàng)新研發(fā)出“1+6+x“的主題農莊架構模式，即一棟農莊建筑實現核心盈利點;花園、樹園、果園、田園、菜園、牧園六種配套農莊項目體現生活方式;書吧、清吧、咖啡廳、茶吧、小型會所等多種配套資源提升品位?！?+6+x“模式對主題農莊開發(fā)經營具有一定的借鑒意義。
      3.親子農園
      以農業(yè)自然和文化資源為依托，將農業(yè)元素融入游樂設施和親子活動當中，以家庭親子教育等為目的一種休閑農業(yè)產品類型。親子農園兒童產品的設計要“以兒童為中心”，遵循安全性、農業(yè)主題性、組合性、趣味性、易用性、益智性、互動體驗性七大原則。
      4.現代農業(yè)示范區(qū)
是以現代產業(yè)發(fā)展理念為指導，以新型農民為主體，以現代科學技術和物質裝備為支撐，采用現代經營管理方式，可持續(xù)發(fā)展的現代農業(yè)示范區(qū)域?，F代農業(yè)示范區(qū)具有產業(yè)布局合理、組織方式先進、資源利用高效、供給保障安全、綜合效益顯著的特征。
      5.酒莊
      酒莊一詞源于法國，是指一個獨立的葡萄酒生產單位，即從葡萄種植、栽培、采摘，到葡萄酒釀造、灌裝、儲存、品鑒、銷售整個過程，全部集中在一處完成的場所。酒莊多規(guī)劃建設在風光優(yōu)美、氣候宜人、陽光充足的山谷或海邊，本身就是個旅游的好去處。在酒莊中，人們可以感受葡萄酒相關知識，還可以休閑、娛樂、健身、度假。
       6.休閑農牧場
      是指利用自然生態(tài)環(huán)境資源及田園風貌景觀，結合農林牧漁的產業(yè)經營，并融合農家生活、農村文化與生態(tài)，為人們提供農業(yè)與休閑體驗的經營場所。簡而言之就是經營休閑農業(yè)的場所。依據不同的產品功能，休閑農牧場主要分為觀光農園、教育農園、生態(tài)農莊、特色民宿、休閑牧業(yè)、休閑漁業(yè)等類型。

二、利好政策

       國家的政策導向對于產業(yè)的發(fā)展來講，影響深遠。我國作為一個有著悠久農業(yè)發(fā)展史的農業(yè)大國和人口大國，農業(yè)問題是關系到國計民生的大事，也是經濟發(fā)展的首要任務，是其他產業(yè)發(fā)展的基礎。因而，農業(yè)問題一直以來都是國家所高度關注的問題，國家和地方分別針對農業(yè)發(fā)展制定了相應的政策以扶持和鼓勵農業(yè)的發(fā)展。這些政策對休閑農業(yè)項目的開發(fā)有很強的指導意義，認真學習和研究這些政策可以讓休閑農業(yè)項目的發(fā)展少走彎路，迅速做大做強。
      2004年以來歷年“一號文件”：
2004年《國務院關于促進農民增加收入若干政策的意見》
2005年《國務院關于進一步加強農村工作提高農業(yè)綜合生產能力若干政策的意見》
2006年《國務院關于推進社會主義新農村建設的若干意見》
2007年《國務院關于積極發(fā)展現代農業(yè)扎實推進社會主義新農村建設的若干意見》
2008年《國務院關于切實加強農業(yè)基礎建設進一步促進農業(yè)發(fā)展農民增收的若干意見》
2009年《國務院關于促進農業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農民持續(xù)增收的若干意見》
2010年《國務院關于加大統籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農業(yè)農村發(fā)展基礎的若干意見》
2011年《國務院關于加快水利改革發(fā)展的決定》
2012年《國務院關于加快推進農業(yè)科技創(chuàng)新持續(xù)增強農產品供給保障能力的若干意見》
2013年《國務院關于加快發(fā)展現代農業(yè)進一步增強農村發(fā)展活力的若干意見》
2014年《關于全面深化農村改革加快推進農業(yè)現代化的若干意見》
2015年《關于加大改革創(chuàng)新力度加快農業(yè)現代化建設的若干意見》
2016年《關于落實發(fā)展新理念加快農業(yè)現代化實現全面小康的若干意見》
2017年《中共中央、國務院關于深入推進農業(yè)供給側結構性改革加快培育農業(yè)農村發(fā)展新動能的若干意見》
     國家農業(yè)方面有關政策：
2012年農業(yè)部、國家旅游局發(fā)布《關于繼續(xù)開展全國休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣和示范點創(chuàng)建工作的通知》
2012年農業(yè)部關于貫徹落實《全國現代農業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2011-2015年)》加快推進現代農業(yè)建設的實施意見
2012年農業(yè)部《關于促進休閑漁業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》
2013年農業(yè)部、國家旅游局發(fā)布《全國休閑農業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》
2014年《農業(yè)部關于促進家庭農場發(fā)展的指導意見》
2014年中共中央、國務院印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》
2014年農業(yè)部印發(fā)《關于進一步推動休閑農業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知》
2014年農業(yè)部辦公廳中國民生銀行辦公室《關于推薦2014年農產品加工業(yè)休閑農業(yè)農民創(chuàng)業(yè)項目的通知》
2015年國務院辦公廳《關于引導農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》
2015年《農業(yè)部辦公廳財政部辦公廳關于組織實施好2015年財政支農相關項目的通知》
2015年財政部《關于申報2015年農業(yè)綜合開發(fā)產業(yè)化貸款貼息項目的通知》
2015年國務院辦公廳《關于推進農村一二三產業(yè)融合發(fā)展的指導意見（國辦發(fā) [ 2015 ] 93號）》
2016年國務院印發(fā)《關于加大脫貧攻堅力度支持革命老區(qū)開發(fā)建設的指導意見》
2016年國務院印發(fā)《關于進一步加強文物工作的指導意見》
2016年國家發(fā)改委、科技部、工信部制定并印發(fā)了《長江經濟帶創(chuàng)新驅動產業(yè)轉型升級方案》
2016年發(fā)改委等七部門聯合印發(fā)《關于金融助推脫貧攻堅的實施意見》
2016年國家林業(yè)局發(fā)布《中國生態(tài)文化發(fā)展綱要(2016-2020)》
2017年農業(yè)部、國家發(fā)展改革委、財政部、中國人民銀行、國家林業(yè)局、國家旅游局、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、國務院扶貧辦聯合印發(fā)《貧困地區(qū)發(fā)展特色產業(yè)促進精準脫貧指導意見》
2017年農業(yè)部、財政部《2017年重點強農惠農政策》
2017年國家發(fā)改委、國家開發(fā)銀行《國家發(fā)展改革委國家開發(fā)銀行關于開發(fā)性金融支持特色小(城)鎮(zhèn)建設促進脫貧攻堅的意見》
2017年農業(yè)部《關于2017年農業(yè)品牌推進年工作的通知》

三、扶持資金申請與融資

      休閑農業(yè)項目的開發(fā)離不開資本的支持和保障。正所謂“兵馬未動，糧草先行”，項目開發(fā)亦是如此，項目開發(fā)的每個階段都要有充足的資本作為保障。因此，融資渠道有哪些，如何以最低的融資成本，保證項目的順利、高效開發(fā)是值得各位休閑農業(yè)項目開發(fā)者所關注的重要問題。
      1 .通過各種渠道密切關注相關扶持政策，爭取政策扶持資金
      隨著國家及各地方政府對農業(yè)發(fā)展的高度重視與持續(xù)關注，不同層級、不同部門、不同方面的扶持與鼓勵政策相繼出臺。其中，不乏貼息貸款、扶持資金等類型的扶持政策。休閑農業(yè)項目經營者，應通過政府、專業(yè)咨詢機構相關網站、微信公眾號、新浪微博、新聞媒體等各種信息渠道，密切關注相應政策，必要時可向專業(yè)咨詢機構咨詢。根據政策要求與扶持對象，積極準備好各種申報材料，盡量爭取國家及地方政府的政策支持，從而解決項目開發(fā)中的資金問題。
      2 .合理運用銀行信貸
      銀行信貸始終是企業(yè)融資的主渠道，休閑農業(yè)企業(yè)也必須依托這一主渠道，積極籌措資金來源。休閑農業(yè)企業(yè)應充分利用2007年頒布的新《物權法》以增加可抵押資產條件，深化與銀行等金融機構溝通協調，合理評估企業(yè)可抵押資產價值，增大自身信貸額度。另外，企業(yè)應提升自身的信用意識和信用等級，同時積極尋找擔保機構，為企業(yè)向銀行貸款提供更多的便利。

      3 .股份制融資
      股份制改革獨立融資
      此種融資模式主要適用于大型休閑農業(yè)企業(yè)。大型休閑農業(yè)企業(yè)融資難，主要是因為其產業(yè)規(guī)模較大，企業(yè)管理效率低，綜合利潤率不高，但融資規(guī)模較大。因此，為了解決這類企業(yè)融資難的問題，應促進其企業(yè)股份制轉型。逐步完善和規(guī)范企業(yè)經營領域的股份制改革，使大型休閑農業(yè)企業(yè)能夠集中、系統、高效地進行企業(yè)管理，提高經營管理能力和綜合盈利能力。再以強大的企業(yè)后盾為依托，以其內部的獨立項目為融資載體，分別融資，從而發(fā)揮企業(yè)的整體資本優(yōu)勢，降低規(guī)模融資壓力。

      互助聯保式小額股份制融資
互助聯保式小額股份制融資是指農戶以土地使用權、固定資產、資金、技術、勞動力等多種生產要素投資休閑農業(yè)項目，以互助聯保方式實現小額融資。此種方式適用于小型休閑農業(yè)企業(yè)融資。

      混合融資模式
      混合融資模式即以上兩種融資模式的綜合運用。中型休閑農業(yè)企業(yè)，規(guī)模介于大型休閑農業(yè)企業(yè)與小型休閑農業(yè)企業(yè)之間。因此，此類企業(yè)可根據企業(yè)的實際經營情況，綜合運用以上兩種融資模式進行融資。

      4 .上市融資
      具備條件的休閑農業(yè)企業(yè)，可根據自身的發(fā)展需要，上市融資。此種融資方式是將經營公司的全部資本等額劃分，表現為股票形式，經批準后上市流通，公開發(fā)行。由投資者直接購買，短時間內即可籌集到巨額資金。
      此種融資模式的好處是：

      (1)所籌資金具有永久性，無到期日，沒有還本壓力；

      (2)一次籌資金額大；

      (3)用款限制相對較松；

      (4)提高企業(yè)的知名度，為企業(yè)帶來良好聲譽；

      (5)有利于幫助企業(yè)建立規(guī)范的現代企業(yè)制度。
      此種融資模式的風險主要表現在：

      (1)花費巨大。上市的花費巨大，包括企業(yè)重組費用、中介費用、券商承銷費用、路演費用等。例如，某些中小企業(yè)一年利潤可能只有兩三千萬，而上市過程中的明暗費用不止兩三千萬，給企業(yè)帶來巨大經費風險；

      (2)削弱控制權。上市就是賣企業(yè)，賣企業(yè)就是將自己的部分股份轉讓給別人，肯定會削弱一定的控制權；

      (3)增加監(jiān)管成本。在我國上市的公司都有企業(yè)內部控制指引，這要求企業(yè)為每年的報告出資；

      (4)股價波動。企業(yè)上市后，公司股價會經常波動，這在一定程度上會在短時間內影響企業(yè)的收益。

      5 .員工持股策略
      休閑農業(yè)企業(yè)所雇傭的長期職工，大多是本地居民或熟人，如果能夠協商并達成一致意見，可制定相關政策，明確員工的持投數量，不僅可有效解決休閑農業(yè)企業(yè)融資難的問題，還可以大大提高職工的工作積極性。

      6 .優(yōu)先股策略
      對于規(guī)模較大的休閑農業(yè)經營實體，開始組建時考慮規(guī)模效益，安排多種農業(yè)生產項目和旅游服務項目，資金需求量很大，采用優(yōu)先股策略可有效籌措大額資金。對于投資者而言，事實上沒有承擔任何風險，但取得了比銀行利息更高的回報;對于休閑農業(yè)企業(yè)而言，通過優(yōu)先股策略有效地解決了融資困難。
      7 .積極探索BOT融資
      BOT融資策略即合作方承擔前期建設投資，在一定期限內實施運營管理并取得收益，期滿后移交。
     休閑農業(yè)企業(yè)采用BOT融資策略的途徑很多，經營者可將休閑農業(yè)園區(qū)內一定面積或某些項目尋找合作伙伴，合作方負責一定面積或某個項目的投資建設并取得一定年限的經營權，合作期內的收益歸合作方，合作期滿后全部設施及相應固定資產回歸休閑農業(yè)企業(yè)本體或按前期協商結論進行清算。
     休閑農業(yè)企業(yè)在實施BOT策略時，對于合作方能夠帶走產品的農業(yè)生產項目，完全可以采用契約式BOT融資策略，由于休閑農業(yè)企業(yè)為合作方提供了生產性用地，而最終產品全部被合作方帶走，契約中應明確合作方給休閑農業(yè)企業(yè)的分利方式，即休閑農業(yè)企業(yè)必須從合作方分利，以取得為合作方提供土地資源的合理收益，合作期滿以后，合作方不另行清算，遺留在生產場地的基本設施(如水利設施、塑料大棚等)無條件歸休閑農業(yè)企業(yè)所有(期滿不清算契約)。對于投資較大的文化消費項目(如傳統手工藝生產基地、演藝場所等)，一般可以采用契約加股權式BOT融資策略，即合作方承擔全部前期建設投資和永久性設施建設，合作期內由合作方經營管理。

四、土地獲取方式

      獲得土地使用權是休閑農業(yè)項目開發(fā)的基礎，如何以較低的成本順利獲取到項目土地使用權是項目開發(fā)成功的基礎和關鍵。而在項目實際操作中，土地獲取方式主要有招商合作式與主動獲取式兩種方式。
      1 .招商合作式
      當地政府或當地農村集體經濟組織有意愿發(fā)展休閑農業(yè)項目，以優(yōu)惠土地承包價格等方式招商或以土地入股合作方式招商共同開發(fā)的形式。此種方式，獲取土地的成本較低，且往往會有配套優(yōu)惠政策。因此，此種方式是比較理想的土地獲取方式，在項目規(guī)模較大時比較適用。
      2 .主動獲取式
     土地流轉，這也是休閑農業(yè)項目的主要土地獲取形式。土地流轉又分為兩類，即：土地承包經營權流轉和集體建設用地流轉。目前，國家關于土地流轉方面的制度與法律法規(guī)還有待完善。各地區(qū)在土地流轉管理方面也缺乏完善的管理體系與管理方法。
     3 .土地承包經營權流轉方式
    土地承包經營權的流轉方式主要有租賃、入股合作、互換以及反租倒包等方式取得土地承包經營權。但需要注意的是：不得改變承包土地的農業(yè)用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限。
       A.租賃
      是指以一定期限向農戶租用部分或全部土地承包經營權從事農業(yè)生產經營的流轉方式。農戶向承租人收取租金，出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。承租人按出租時約定的條件對出租人(農戶)負責。
      B.入股合作
      是指接受農戶將土地承包經營權量化作為股權入股合作經營，并按股分紅的土地流轉方式。
      C.互換
      當待開發(fā)的項目用地規(guī)模比較大時，租用農戶土地分部比較分散，無法集中經營和管理。這時，可與農戶商談，用互換土地承包經營權的方式，把分散的土地置換為集中的土地而進行開發(fā)。
      D.反租倒包
      由農村集體經濟組織出面把農戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農戶適當的經濟補償，然后再向該農村集體經濟組織租賃的土地流轉方式。
      4 .農村集體經營性建設用地流轉
      集體建設用地流轉，是指集體建設用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市流轉、同權同價的法律行為。
      5 .總結
      休閑農業(yè)項目的土地獲取方式主要有招商合作式與主動獲取式兩種方式。前者適合規(guī)模較大的休閑農業(yè)項目的土地獲取，且往往能得到當地政府部門的支持，從而享有配套的優(yōu)惠政策。因此，如果待開發(fā)的休閑農業(yè)項目規(guī)模較大時，建議在獲取土地前做好項目前期策劃工作。以優(yōu)秀的項目開發(fā)方案，贏得當地政府部門與村民的認可，這對項目后期的開發(fā)與發(fā)展會起到十分積極的作用。而主動獲取方式，則是最為常見的土地獲取方式，也相對靈活、自主。因此，休閑農業(yè)項目的土地獲取方式選擇，應根據開發(fā)商的具體情況以及項目開發(fā)規(guī)模等綜合考量。
     

五、項目落地保證

      項目的落地性是衡量項目策劃、規(guī)劃方案好壞的重要標準，它直接影響著項目的開發(fā)與后續(xù)的項目運營。然而，如何才能保證項目的落地性卻讓很多人感到迷茫和困惑。因此，如何保證項目的落地性成為了開發(fā)商最關心的問題之一。那么如何才能保證項目的落地性，決定項目落地性的關鍵因素又有哪些呢?項目落地性最關鍵的因素包括內外因素兩個方面。所謂內部因素，即項目開發(fā)方的開發(fā)方案與項目管理；外部因素，即市場需求與政府管控。有效把握這兩方面的重要因素，將對項目的落地性起到強有力的提高作用。
      1 .內部因素
      一個項目開發(fā)的方案是否合理將直接影響項目的落地性。而項目落地性又取決于項目定位、盈利模式、產品體系與營銷方式的確定。
      A.精準的項目定位
      項目定位決定了項目的發(fā)展方向，它也是產品體系與盈利模式確定的基礎。而項目定位的精準與否，又取決于開發(fā)方案的設計者對項目的實際把握。那么究竟如何才能做到準確的項目定位呢?要想做到精準的項目定位，必須對項目地的實際情況有深刻了解。準確把握項目優(yōu)劣勢因素，深刻挖掘項目資源要素，全面分析區(qū)位因素、市場環(huán)境和政策環(huán)境，是做好項目定位的基礎。
     B.戰(zhàn)略性的盈利模式
      項目的開發(fā)是否成功，取決于項目的盈利狀況，良好的盈利狀況是項目生存與發(fā)展的有力保障。因此，具有戰(zhàn)略性的盈利模式將對項目發(fā)展起到有力的指導作用，是良好盈利情況的基礎保證，也決定了項目的落地性。相反，如果沒有一個科學合理、富于戰(zhàn)略性的盈利模式，項目不能很好的盈利，必將影響項目的生存。因此，一個開發(fā)方案缺乏戰(zhàn)略性的盈利模式，一定會影響項目的落地性。
     C.有競爭力的產品體系
     有競爭力的產品體系是項目定位、盈利模式實現的具體抓手。傳統的休閑農業(yè)項目往往盈利點比較單一，產品體系不夠完善，缺乏競爭力，這在一定程度上也影響了項目的落地性。因此，根據項目的定位、盈利模式結合項目的基礎資源打造完善的產品體系，開發(fā)具有競爭力的產品將有助于提高項目的落地性。
     D.給力的營銷模式
     口碑營銷也好，媒體營銷也罷，良好的營銷和推廣對項目的落地性有著積極的作用。合易智業(yè)機構認為，酒香也怕巷子深，埋在土里的金子也難發(fā)光。因此，要想項目具有很強的落地性，必須做好項目的營銷和推廣工作，擴大項目的品牌影響力，最大程度的提高項目的盈利能力。
項目管理
    再好的方案，只停留在紙上，或者執(zhí)行能力不強，項目進展推動緩慢都將影響項目的落地性。因此，提高項目管理能力，有序、有力地推動項目發(fā)展也是決定項目落地性的有力保障。
      2. 外部因素
      市場需求
      項目的開發(fā)應與市場的需求有效結合。如果休閑農業(yè)項目的產品與市場需求脫節(jié)，將直接影響項目的生存能力，不具備生存能力的項目一定不具備落地性。
      政府管控
      在我國，政府的管控與政策對一個項目的發(fā)展有著決定性作用，休閑農業(yè)項目也不例外。因此，一個項目的落地性，在很大程度上也取決于政府的管控與政策。這就要求，在項目最初的策劃過程中，對政府的有關政策與管控有著深刻了解。一個受限制的項目發(fā)展將舉步維艱，而一個受政策支持的項目的發(fā)展將事半功倍。